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浙江余姚市古建小區(qū)屋頂，工作人員在安裝光伏發(fā)電板，為老舊小區(qū)進行樓道燈改造。
新華社記者 徐 昱攝
增加保溫層、改造上下水、增加停車位、加裝電梯……近年來，全國很多城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行了改造。改造后的老舊小區(qū)生活條件明顯改善，居民幸福感大幅提升。但與此同時，本報也收到一些讀者反映，有的老舊小區(qū)存在改造方案重表輕里、改造工程質(zhì)量不盡如人意、居民意愿難協(xié)調(diào)、改造資金不足等問題。近日，記者采訪了多名社區(qū)居民、基層干部等，共同為破解老舊小區(qū)改造的難點痛點問診尋方。
老舊小區(qū)改造應(yīng)有針對性地解決具體問題
老舊小區(qū)普遍建成年代較早、失養(yǎng)失修失管，市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，水電氣熱等管線老化，居民生活多有不便。2022年，國家發(fā)展改革委等部門聯(lián)合印發(fā)《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，提出全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
老舊小區(qū)改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發(fā)展工程。但也有讀者反映，有的老舊小區(qū)改造前，沒有公示、沒有溝通，居民不清楚要改什么、怎么改，等改造結(jié)束后，卻發(fā)現(xiàn)有些急需解決的問題還是老樣子。
“前段時間，我們樓的電箱又起火了，原因還是線路老化�！闭憬┼l(xiāng)市讀者姚孝平在來信中說，老舊小區(qū)年久失修，存在不少安全隱患，但在改造過程中，有的地方重視外表美觀，如外墻刷白、增設(shè)垃圾桶、拓寬道路等，卻忽視了安全隱患問題。
“居民樓的外立面只刷了朝向道路的一面，另外三面一點沒動。露在外面的零亂電線捆扎了一下，還裝飾了花草。但社區(qū)主要路口還是沒有安裝監(jiān)控，小區(qū)停車位仍然不足，車輛還是在消防通道亂停亂放。”江西萍鄉(xiāng)市司先生談起小區(qū)改造的前后變化，十分不滿。
施工質(zhì)量是老舊小區(qū)改造的投訴熱點之一。內(nèi)蒙古呼和浩特市讀者李女士在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言稱，小區(qū)的暖氣管道改造后，56戶中有40多戶出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，由于暖氣管接得不好，導(dǎo)致去年小區(qū)供暖延后了一兩個星期。
河北石家莊市井陘縣讀者孫建國說，當?shù)赜袀�小區(qū)改造僅半年多時間，小區(qū)內(nèi)的地面開裂、墻皮脫落，新?lián)Q的井蓋也銹跡斑斑�！笆┕べ|(zhì)量這么差，一是因為改造施工單位趕進度，忽視了質(zhì)量把關(guān);二是監(jiān)理不到位，驗收把關(guān)不嚴，讓不達標工程蒙混過關(guān)。”孫建國說。
對此，西安建筑科技大學(xué)教授李昊表示：“每個小區(qū)情況都不一樣，但有的地方把改造簡單化了，沒能有針對性地解決具體問題�！彼J為，如果從一開始，小區(qū)居民就對改造項目有較充分的了解，居民與社區(qū)基層組織、施工單位、設(shè)計單位及社區(qū)運營管理方等共同建立一個互相聯(lián)系的協(xié)調(diào)機制，彼此充分溝通，一些老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)的問題完全可以避免。
充分調(diào)動居民參與老舊小區(qū)改造的積極性
近年來，為充分調(diào)動居民參與老舊小區(qū)改造的積極性，不少地方提出了具體措施。河南洛陽市要求納入改造計劃的老舊小區(qū)需經(jīng)80%以上居民同意后才可開工改造;哈爾濱市要求改造前需先成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會……“居民意愿調(diào)查”“項目改造前公示”已成為很多地方老舊小區(qū)改造的普遍要求。
作為湖南長沙市首批城市更新片區(qū)，天心區(qū)坡子街街道楚湘社區(qū)改造樓棟32棟，惠及周邊居民近2000戶，改造中也遇到不少實際問題。社區(qū)黨委書記韋玉芳說：“有的住戶原本已經(jīng)同意加裝電梯的方案，但等施工人員入場后，又提出樓上居民每戶再補償自己5000元才同意施工。這一行為又導(dǎo)致其他一些居民的效仿。還有的居民3次拒絕免費安裝防護窗，但看到別家裝好防護窗后的效果，又找到社區(qū)提出要裝。類似的情況還有不少，無形中也增加了很多工作量。”
老舊小區(qū)改造與傳統(tǒng)建筑工地不一樣，項目施工現(xiàn)場與居民生活區(qū)域交織在一起，噪聲大、出行不便、灰塵大等問題容易引起居民不滿，也讓施工單位十分困擾。天心區(qū)城市人居環(huán)境局老舊小區(qū)和危房改造管理科科長肖君說，有施工單位反映，在老舊小區(qū)改造中，嚴格按圖施工都存在一定困難�！翱傆芯用衩刻煸谑┕と藛T身邊‘監(jiān)督施工’，有的要求施工人員修改管線位置或者施工工藝，有的要求換一個時間施工，還有的要求盡快結(jié)束工程，因此導(dǎo)致停工和延期現(xiàn)象并不少見�！毙ぞf。
一些社區(qū)干部和施工負責(zé)人認為，老舊小區(qū)改造中的利益相關(guān)方要求補償可以理解，但對可能造成重大損失的違約行為，缺乏必要的約束機制，有些補償項目也缺乏指導(dǎo)性標準。這些因素往往導(dǎo)致協(xié)商過程漫長，造成資源浪費以及工期拖延。
尹女士家住云南曲靖市麒麟?yún)^(qū)一處老舊小區(qū)的頂層，樓頂漏水嚴重，不但下雨時漏，安裝在樓頂?shù)奶柲軣崴饔袝r也會漏水，尹女士深受其擾。2021年，小區(qū)準備實施改造，社區(qū)聯(lián)合業(yè)委會征求居民意見后，決定放棄對樓頂?shù)姆浪脑�。對此，街道辦事處工作人員解釋稱，因施工經(jīng)費有限，大部分居民表示應(yīng)優(yōu)先解決污水溝問題、增設(shè)停車位等項目，而且，改造樓頂還需要挪動樓頂?shù)奶柲軣崴�，需要相關(guān)居民簽訂承諾書，但很多居民都不愿意簽。
對此，尹女士認為，樓頂漏水問題只有頂層住戶受害，但這并不是頂樓住戶造成的問題，“迫切希望相關(guān)部門能夠幫助解決，哪怕我們自己出一部分錢都行�！�
建立可持續(xù)的融資機制，多渠道籌集改造資金
資金不足，是一些老舊小區(qū)只改“面子”、不改“里子”，甚至影響工程質(zhì)量的重要原因之一。青海格爾木市高先生參與的一項老舊小區(qū)改造工程，原本公示的工期為92天，但僅干了一個多月后就停工了�！霸蚓褪琴Y金不到位，材料不到位，靠墊錢開工干�！备呦壬f。
海南文昌市讀者符敦健在來信中表示，他居住的小區(qū)公示時有“新建混凝土道路”“排水溝改造”“圍墻改造和新建樹池”“安裝充電樁”等7項改造項目，但最終只完成了5項，“安裝充電樁”“安裝文體設(shè)施”等項目都因為經(jīng)費不足而不了了之。
湖南建工集團六公司項目經(jīng)理戴俠有著多年的老舊小區(qū)改造項目經(jīng)驗。據(jù)他介紹，老舊小區(qū)改造往往地形復(fù)雜，沒有施工空間、大型機械難入場的情況比較普遍，這都提高了工程造價、拉長了工期。“有些老舊小區(qū)只能靠小機械和人工運輸，相比開闊場地，每平方米的建設(shè)成本可能要上升1000元。”戴俠表示。
國務(wù)院辦公廳2020年7月發(fā)布關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，提出合理落實居民出資責(zé)任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。
但在老舊小區(qū)改造中，居民出資意愿并不高。以上文提到的尹女士所居住小區(qū)為例，其改造資金除去招投標、設(shè)計等費用，剩余資金僅夠支付雨水管鋪設(shè)、綠化改造、路面瀝青等材料和施工工費。施工前，街道辦事處曾就住戶自籌資金一事詢問居民代表，居民代表明確表示，大多數(shù)住戶都不愿意自籌資金。
湖北棗陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員付宏才表示，老舊小區(qū)改造投資需求大，但目前資金來源主要是國家投資，地方政府按一定比例分擔(dān)，居民和社會資本籌資占比較低，資金存在較大缺口，且難以持續(xù)。加上一些老舊小區(qū)住戶繳納物業(yè)費的意愿不高，小區(qū)改造的后期管理也存在很大難度。小區(qū)居民“高期望”與社會資本“低參與”之間的矛盾，迫切需要建立可持續(xù)的老舊小區(qū)改造融資機制，多渠道籌集老舊小區(qū)改造資金。
資金不足更需要精打細算、做好統(tǒng)籌。江蘇啟東市紀委監(jiān)委工作人員張裕新來信表示，他曾經(jīng)接到居民反映，有的老舊小區(qū)改造，一年內(nèi)小區(qū)道路被開挖兩三次，“先修雨污水管道;填平不久，供氣或供水單位又挖開了;過了段時間，通信公司又挖開布線。如此一挖再挖，老百姓戲稱是將道路當‘拉鏈’了�！�
張裕新說，老舊小區(qū)改造規(guī)劃和建設(shè)時要有前瞻性，“老舊小區(qū)改造規(guī)劃是個系統(tǒng)工程，各部門機構(gòu)間應(yīng)進行充分合作交流，避免發(fā)生各自為政、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象�！�
（責(zé)任編輯：華康）
